• Zveřejněno: 23.01.2021
  • Autor: Miroslav Svoboda

Trh s bydlením na rozdíl od celé řady dalších oblastí ekonomiky pandemi moc nepoznamenala. Poptávka po bydlení zůstala loni obrovská, což se odrazilo i v rekordním objemu nově poskytnutých hypoték i v pokračujícím silném růstu cen bytů. Česká republika se v rámci EU dokonce drží na předních místech. Podle zpravodajství České televize průzkum Eurostatu ukazuje, že stále velká část Čechů žije jako „sardinky“, byť tento podíl klesá, a to navzdory rostoucí ceně. V uvedené zprávě jsou zveřejněny pohledy ekonomů i developerů, jakým směrem se bude v dohledné době bydlení v České republice měnit a jaké jsou aktuální trendy.

Přesto podle nejnovější statistiky Eurostatu žije v přelidněné domácnosti stále přes milion a půl Čechů, i když na druhou stranu jejich podíl klesl na historické minimum, a to navzdory citelnému zdražování nájmů i nemovitostí, jak podotkl analytik Trinity Bank Lukáš Kovanda.

V uplynulých letech ekonomické prosperity, tedy od roku 2014, podle něho Češi těžili z výrazného růstu reálných mezd. Podle Lukáše Kovandy se tudíž v poměrně vysoké míře odhodlávali k pořízení vlastní nemovitosti, a to zejména na hypotéku. Tím pádem i přes zdražující nemovitosti i nájmy docházelo k růstu komfortu tuzemského bydlení.

V České republice poslední roky však stále nabírá na obrátkách zájem právě o malometrážní byty, zvláště ve velkých městech. Například v Praze se dlouhodobě podle developerů poptávka lidí přesouvá k menším dispozicím na úkor bytů 3+kk a větších. Záleží ale samozřejmě i na lokalitě. Podle hlavního analytika Central Group Ondřeje Šťastného v některých typicky rodinných lokalitách se více prodávají byty větší. V místech blízko centra zase vedou malé byty. Byty typu 1+kk a 2+kk tvořily například u této společnosti v loňském roce sedmdesát procent všech nových prodaných bytů v Praze. „U větších bytů byl ještě v roce 2015 podíl na prodejích 42 procent, loni to bylo jen 33,5 procenta. Menší byty, především pak 2+kk, jsou nejatraktivnější pro stále početnější skupinu singles a také pro mladé rodiny,“ doplnil Ondřej Štastný.

Poptávka po nich je dána ale především cenou nemovitostí na českém trhu. „Zvlášť patrné je to v případě Prahy, středních Čech nebo Brna. Absolutní cena malého bytu je nižší, i když s ohledem na úroveň příjmů v Česku je i tak vlastnické bydlení méně dostupné. Malé byty nejsou ani tak volbou, jako spíše nutností,“ uvedl k tomu analytik ČSOB Petr Dufek.

Podle Milana Kubáta, projektového manažera rodinné firmy Stavokomfort, jsou tak vlastně garsonky nadhodnocené a prodávané za vyšší cenu, než skutečně mají. „Ale stejně jsou nejlevnějším nástrojem, jak se dostat k vlastnictví nemovitosti a postavit se na vlastní nohy,“ uvedl.

I ty nejmenší byty mají ale v českých podmínkách zhruba třicet metrů čtverečních. A jak říkají developeři, i přes svou malou plochu jsou komfortní.

Ondřej Štastný zároveň k tomu dodal, že vůbec nejmenší byt má rozlohu 29,2 metru čtverečního. Menší už nejsou, společnost chce přitom nabízet kvalitní bydlení, které bude splňovat vysoké standardy. Načež dodal, že v takzvaných mikrobytech s rozlohou menší než 25 metrů čtverečních lze požadovaného komfortu dosáhnout už jen obtížně.

Neznamená to však, že byty menší než zmíněných třicet metrů v hlavním městě nejsou. Ty ale vznikají v Praze spíše rekonstrukcí starších bytových domů, zejména v centru. A podle analytika Central Group jde převážně o projekty, které jsou zaměřené na byty pro krátkodobé ubytování.

Developeři očekávají, že i tento rok bude největší zájem právě o jednopokojové či dvoupokojové byty s kuchyňským koutem. Podle ředitelka marketingu společnosti Skanska Renaty Vildomcové ve chvíli, kdy cena za metr čtvereční bytu přesahuje dříve nemyslitelnou částku sto tisíc korun, je zřejmé, že každý ušetřený metr čtvereční hraje svou roli. Proto zde platí více než dříve, že základem jsou dobře promyšlené dispozice bytu, konstatovala. Podle ní se trendy mění i tam, kde by se zdálo, že už nic nového vymyslet ani nejde. V praxi to konkrétně znamená například to, že byt by neměl mít žádná nevyužitelná místa. Třeba jeho chodba musí počítat s jasně vymezeným místem pro úložné prostory. Nově se teď přidává také místo na domácí kancelář. Dále se počítá se i s využitím prostoru, který sice k bytu přímo nepatří, ale lze ho i tak dobře využít a získat tím cenné „metry navíc“. Jako příklad uvedla R. Vildomcová sdílené a už vybavené terasy či dílny pro kutily, umývárny pro domácí mazlíčky nebo třeba komunitní záhony ve společných prostorech domu.

Zájem o malometrážní byty podle analytiků poroste i nadále. A to proto, že vedle jejich relativně větší dostupnosti, a to ve srovnání s těmi většími. Jsou atraktivní i pro dlouhodobý pronájem, tedy jednoduše řečeno pro investice. A taky s ohledem na inflaci. Lidé totiž ve většině zemí EU v nemovitostech spatřují stále vhodný způsob uložení peněz a jejich ochrany před inflačním znehodnocením.

Ekonom Lukáš Kovanda v této souvislosti připomněl, že obava z inflačního znehodnocení v Evropě stoupá, neboť vlády a centrální banky v rámci boje s dopady pandemické situace zesilují svoje expanzivní fiskální, respektive monetární politiky, a tak podle něj veřejný dluh napříč zeměmi EU poměrně citelně narůstá. Zároveň k tomu uvedl, že ve třetím čtvrtletí 2020 ceny nemovitostí, podle Eurostatu, klesaly v jediné zemi, a sice v Irsku, ale ovšem pouze o 0,3 procenta. Podle posledních dat Eurostatu Česká republiky v rychlosti růstu cen bytů poskočila ze šestého na páté místo. V uplynulých pěti letech rostly realizační ceny rezidenčních nemovitostí druhým nejrychlejším tempem v EU. A konkrétně v loňském třetím čtvrtletí se zvedly v porovnání s průměrem roku 2015 ceny bytů a domů v České republice o 55,4 procenta.

Podle hlavního ekonoma společnosti Natland Petra Bartoně je zde také patrný i další trend: „Zatímco v ostatních zemích se covid většinou podepsal na výrazném poklesu cen, u nás si míru růstu udržujeme na dlouhodobé úrovni, koronavirem téměř nezměněnou. Žebříčkem tak stoupáme ne kvůli tomu, že bychom růst cen zrychlovali, ale na rozdíl od ostatních jej nezpomalujeme,“ přiblížil P. Bartoň.

To, že ceny bytů dále rostou, zvyšuje vaši očekávanou konečnou hodnotu. Jinými slovy ti, co dnes kupují jako investici, doufají, že budou ceny dál růst. Jako u bitcoinu, vysvětluje P. Bartoň.

Když se podíváme na nejnovější prosincová data Českého statistického úřadu za třetí čtvrletí předchozího roku, konkrétně na Index cen bytových nemovitostí, zjistíme, že se jejich ceny od konce roku 2014, tedy za pouhých šest let, zvýšily o šedesát procent, upozornil nedávno ekonom České spořitelny a člen Výboru pro rozpočtové prognózy Michal Skořepa. „To vychází v průměru na více než osm procent ročně, což je v dnešní době nízkých výnosů vcelku slušné zhodnocení. Je ale třeba vzít v úvahu, že čísla jsou – nebo by aspoň měla být – očištěná o změnu kvality. Jde tedy o růst ceny pomyslné nemovitosti, která nezměnila svou kvalitu,“ vysvětlil M. Skořepa. Podle něho, platí fakt, že koronakrize zatím zpomalení růstu cen nemovitostí nepřinesla. Naopak, u nových ho ještě urychlila, a to zřetelně. Zdražování domů a bytů tak nejen podle něho, ale ani podle dalších analytiků neustane. 

Podle Petra bartoně, zatím se nestalo nic, co by předznamenávalo zpomalení, nebo dokonce pokles. Česká republika má stále nejzamrzlejší systém stavebních povolení v celém vyspělém světě. Například v Maďarsku dlouhá léta rostly ceny podobně jako u nás. Pak před několika lety začali více stavět, a tak se na podzim 2019 mohl zpomalit růst cen. U nás se žádný takový zásadní růst vystavby nekonal, takže poptávka bude převyšovat novou nabídku ještě dlouhá léta,“ míní P. Bartoň.

Podobně to vnímá ekonom UniCredit Bank Patrik Rožumberský.  Podle něho na straně nabídky nových bytů se nic nemění na pomalém tempu výstavby, která není schopna uspokojit stále markantní zájem ze strany kupujících. Ty tvoří zhruba z jedné třetiny investoři, kteří v nemovitostech vidí atraktivní a zároveň bezpečný instrument, jehož případná cenová korekce bude jen dočasná. K privátním investorům se navíc ve stále větší míře přidávají investoři institucionální, jako banky jsoi či fondy, které kupují byty ve velkém.

Dostupnější by teď mohly být hypotéky i kvůli zrušení superhrubé mzdy, míní analytiky ČSOB Petr Dufek. „Proto se asi s nasycením trhu, a tedy i zvolněním vývoje zatím nedá příliš počítat. Zvlášť když úrokové sazby nových hypoték jsou stále ještě na velmi nízkých úrovních,“ uvedl P. Dufek.

Patrik Rožumberský do tomu dále říká, že růst cen by nicméně mohl alespoň zvolnit. Podle něho je totiž pořeba v případě domácností v dohledné době počítat s tím, že poroste nezaměstnanost. A také bude slabší růst mezd, i když se na druhé straně pozitivně projeví zmíněný efekt vládních daňových změn. „V souhrnu se potenciál na straně poptávky po bydlení zřejmě ale mírně omezí, ovšem nějaký zásadní zlom na trhu nevidím,“ vysvětlil důvody možného přibrzdění tempa růstu P. Rožumberský. 

Zpomalení by mohlo nastat i s ohledem na to, pokud se nemovitost pořizuje na investici. „Růst cen nemovitostí už předstihl růst nájmů, takže už většinou neplatí, že pronájem pokryje splátku hypotečního úvěru,“ upozornil hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA) Vladimír Staňura. Doplnil také, že v mnoha lokalitách jsou ceny nemovitostí už tak vysoko, že musí jejich majitelé jednoznačně počítat s tím, že z nich získají mnohem méně než dosud. „Místo třech až čtyřech procent třeba už jen dvě,“ dodal V. Staňura.

Východiskem z cenové spirály by podle všech ekonomů byl rozjezd bytové výstavby. „Ale to je bohužel běh na dlouhou trať,“ dodal P. Rožumberský.

Podle Milana Kubáta ze společnosti Stavokomfort trh nyní skutečně tak trochu vyčkává na to, co udělá kupní síla obyvatelstva. „Cenová hladina nemovitostí se ale nikdy nezastaví, neustále bude v pohybu a spíše směrem nahoru. Nicméně takové ruční brzdy tam vidím dvě. Saturování trhu a velké zpřísnění podmínek při získání hypotéky,“ uvedl.

ČNB by totiž měla, podle něho, sazbu hypoték zvýšit, i kdyby jen mírně. „Protože při ponechání současné sazby si lidé budou myslet, že je všechno při starém. Ale bohužel není, mnoho profesí ovlivnila současná situace. Mnoho lidí by si tak mělo rozmyslet pořízení nového ve vztahu k budoucnosti. A zvážit, zda není lepší využít nájemného bydlení,“ dodal M. Kubát. 

Pokles či propad cen si analytik Raiffeisenbank Víta Hradil dovede představit pouze v neatraktivních částech velkých měst, kde v posledních letech nemovitosti kupovali lidé, kteří kvůli dojíždění za prací neměli jinou rozumnou možnost, byť ani jim samotným nepřipadaly lákavé jako místa k životu. „V případě nárůstu nezaměstnanosti a poklesu mzdové dynamiky se jich část dostane do prodeje, což zbortí předchozí dojem o nebetyčné poptávce po nich, jež byla od počátku šponována výhradně nedostatkem jiných alternativ,“ dodal V. Hradil.

Podle jemovaných ekonomů a analytiků bydlení se ale bude proměňovat i v dalších ohledech. Nebude se zvyšovat jen komfort malometrážních bytů, ale pandemie například také akcelerovala kromě chalup i zájem o předzahrádky či zatravněné terasy. „Jejich výhody si lidé nejvíce začali uvědomovat během první vlny. Díky nim během izolace bez možnosti odjet z města mohli trávit čas venku, relaxovat, zabavit děti, ale i grilovat nebo pěstovat bylinky,“ konstatuje Ondřej Štastný z Central Group.

Trendem do budoucna bude ale například i příprava na elektromobilitu u nových bytových domů. „V současné době máme v projektech navrženo patnáct až dvacet pět procent parkovacích míst s možností zřízení nástěnných nabíjecích stanic – takzvaných wallboxů. Vždy navrhujeme minimálně patnáct takových míst na bytový dům,“ dodává O. Šťastný.

Podle Reanaty Vildomcové ze společnosti Skanska se stále více lidé zajímají také o to, jak je vyřešen systém úspory vody nebo zda se jedná o beton vyrobený z recyklovaných stavebních materiálů, nikoliv ze surového kamene. „Řešení jako solární panely, zelené střechy, šedá voda, nádrže na dešťovou vodu už teď nově vnímají jako skutečnou přidanou hodnotu,“ dodává.

  • Zdroj: Česká televize